民法改正にあわせた賃貸借契約書の改定の必要性

Q

当社は事業の一つとして不動産賃貸を行っているのですが，賃貸借契約書は長年同じひな形を利用しつづけています。今年から改正民法が施行されていますが，契約書のひな形も改定しなくてはいけないでしょうか。改定が必要だとすれば，どのように改定すればよいのでしょうか。

A

令和２年４月１日から改正民法が施行されており，同日以降に締結する賃貸役契約には改正後の民法が適用されることになりますので，賃貸借契約書の内容も民法改正にあわせて改定することが必要です。
改正民法においては，賃貸借契約に関する複数の法改正がなされていますが，契約書の改定という観点では，最低限，保証人の保証債務について極度額の定めを置くことが必要不可欠です（民法４６５条の２）。民法改正後は，極度額の定めを置かなかった場合，保証契約は無効となり，保証人に対して保証債務の履行を求めることはできなくなります。
また，改正民法においては，賃貸借が事業用の物件に関するものである場合，主債務者（賃借人）が保証人に対してその資力に関する一定の情報（財産や収支の状況，他の債務に関する状況，他の担保の有無や内容等）を提供する義務が定められており，この説明義務が果たされていなかった場合は，一定の条件のもとで保証人が保証契約を取り消すことが認められています（民法４６５条の１０）。賃借人がきちんと説明をしていなかった場合には賃貸人が不利益を被る可能性があることになりますので，事業用物件の賃貸借契約に関しては，契約書面上で「保証人が賃借人から適切に情報提供を受けた」ということを確認する条項を設けておいた方がよいと考えます（より安全を期すならば，賃貸借契約書の書式の一環として賃借人の資力に関する情報を記入させる様式を設け，その書式により情報提供をさせるということも考えられます。）。
一般論としては，上記のような改定をしておけば契約書の不備の心配はしなくてよいと思いますが，元々の契約書のひな形の内容に改正後の民法と抵触するような内容の定めが置かれているような場合には，当然そのような条項も修正するべきでしょうから，個別の検討は必要です。