原賃貸借契約の終了と転借人の地位

Q

原賃貸借契約の終了と同時に，転借人に退去をしてもらうことが可能な場合は，どのような場合が考えられるでしょうか。

A

判例上，原賃貸借契約が，賃借人の債務不履行を理由として解除された場合には，賃貸人は，債務不履行を理由とする解除をもって転借人に対抗できるとされています（最判昭和３６年１２月２１日など）。
よって，この場合には，原賃貸借契約の終了と同時に，転借人にも退去をしてもらうことが可能です。

これに対し，民法上，賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には，賃貸人は，賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない旨，定められています（６１３条３項）。よって，原賃貸借契約が合意解除された場合には，原則として，転借人に退去してもらうことはできません。
判例において，上記の例外として，原賃貸人が転借人に対抗することができるとされたのは，①転借人自身が合意解約に立ち会ってそれを了承した場合（最判昭和３８年４月１２日）や，②賃貸借契約の終了が近づいたことが予想される時期に，当該賃貸借契約の終了を解除条件として転貸の承諾がなされていた場合（最判昭和３１年４月５日）などに限られています。