賃貸物件壁面のLED広告の無断利用

Q

当社は，当社所有建物を，飲食店営業を目的としてテナントに賃貸しています。そのテナントは看板代わりに建物壁面にLEDビジョンを設置してその飲食店の広告を映したいということだったので，賃貸借契約上も当該飲食店の広告のためにLEDビジョンを設置することを認める特約を入れています。しかし，最近になって，そのテナントが，自分の飲食店の広告だけでなく，他の事業者の広告をLEDビジョンで流し，広告収入を受け取っているということが判明しました。当社にとってみれば，当社の物件を無断で第三者に転貸されてしまったようなものなので，テナントに抗議し，第三者の広告上映をやめようとしないなら契約を解除して物件から出て行ってほしいと考えているのですが，このような当社の主張は法的に認められるでしょうか。

A

まず，LEDビジョンに第三者の広告を映すことが無断転貸にあたるかというと，そうはならないと考えられます。第三者である事業者は，賃借人が設置したLEDビジョンに広告を流しているというだけで，貴社建物そのものを使用収益しているわけではありませんので，ご相談のケースでテナントが建物自体を転貸していると評価することは困難です。
ただ，賃貸借契約上，LEDビジョンが当該飲食店の広告のために設置されるものだということが明記されているのであれば，他の用途にLEDビジョンを利用することが契約違反だということはいえると思います。また，テナントが当該物件で飲食店以外の事業（LEDビジョンを利用した広告業）を営んでいるともいえますので，「飲食店営業」という賃貸借契約の目的に反しているということもできると思います。
したがって，貴社がテナントに対して第三者の広告上映をやめるよう要求することは契約上正当ですし，テナントが要求に従わずに広告上映を続けるようであれば，催告のうえで賃貸借契約を解除することが認められる余地も十分あると思います。