土地の売買に関する契約不適合責任排除合意条項の有効性

Q

当社は，不動産売買・賃貸などを行っている株式会社です（宅地建物取引業者ではありません。）。今般，リストラの一環として，不要所有地を売却することになりました。
売却にあたり，売買契約書に「本契約に関し，契約不適合責任は一切排除する」旨の条項を入れようと考えているのですが，これにより当社が責任を問われることはなくなるものでしょうか。
売却先が一般消費者である場合，事業者である場合で，何か違いがあるでしょうか。

A

１　買主が一般消費者である場合，不動産の売買契約には消費者契約法が適用されるため，「契約不適合責任を一切排除する」旨の合意をしたとしても，無効となります。よって，一般消費者と売買契約を締結する場合には，貴社の責任を一切排除することは困難です。

２　買主が事業者である場合，消費者契約法の適用はなく，貴社が宅地建物取引業者ではないということであれば，契約不適合責任の排除を制限する，宅地建物取引業法の適用もないため，契約不適合責任を一切排除する旨の合意も有効です。
ただし，民法５７２条には，「売主は，第５６２条第１項本文又は第５６５条に規定する場合における担保の責任を負わない旨を特約したときであっても，知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については，その責任を免れることはできない。」と規定されているため，注意が必要です。