営業委託契約と賃貸借契約の区別

Q

現在，自社が運営している商業ビルの中で，テナントにマッサージ等の営業を行わせています。テナントとの間で作成した契約書の題名は，「営業委託契約書」となっているのですが，このような契約の場合にも，借地借家法は適用されるのでしょうか。

A

本件のように，他の企業に，一定の場所で営業させるという場合，契約書上は，営業を委託する契約である旨記載されていたとしても，実質的にみれば賃貸借契約であると判断される場合があります。
そして，賃貸借契約であると判断されれば，借地借家法が適用されることになります。判例上は，テナントが経営を自己の計算と裁量で行っているか，対価が賃料としての性質を有しているか，敷金や保証金の授受があるか等を重視し，両者を区別しているようです。

よって，本件でも，テナントの経営に貴社が関与することなく，テナントの経営は，テナントが自己の計算と裁量で行っているという場合や，貴社に対する対価が，テナントの売上高により決まるのではなく，一定額である場合，敷金や保証金の授受があるという場合には，賃貸借契約であると判断され，借地借家法が適用される可能性があります。